La enervación del desahucio: el derecho del inquilino a evitar el desalojo
La enervación del desahucio es un derecho reconocido al inquilino en el ámbito de los arrendamientos urbanos, que le permite detener el proceso judicial de desahucio por impago del alquiler si paga todas las rentas adeudadas dentro del plazo legal. Es, en esencia, una segunda oportunidad para conservar su vivienda y mantener vigente el contrato de arrendamiento.
En Abogados FM, con despacho en Zaragoza, ofrecemos asesoramiento tanto a arrendadores como a arrendatarios para gestionar adecuadamente esta figura legal y sus consecuencias.
En Abogados FM, con despacho en Zaragoza, ofrecemos asesoramiento tanto a arrendadores como a arrendatarios para gestionar adecuadamente esta figura legal y sus consecuencias.
Este derecho se regula en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y su finalidad es equilibrar la protección del propietario con la del inquilino, permitiendo al arrendatario ponerse al día con sus pagos y evitar la pérdida de su vivienda.
Requisitos para ejercer la enervación del desahucio
Para que la enervación sea válida, deben cumplirse varios requisitos legales:
• El inquilino debe pagar o consignar en el juzgado la totalidad de las rentas debidas, incluidas las vencidas durante el proceso, así como los intereses y, en su caso, las costas procesales.
• El pago debe realizarse dentro del plazo de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda de desahucio.
• No debe haberse producido un requerimiento previo de pago por parte del arrendador con más de 30 días de antelación a la demanda.
Si se cumplen estos requisitos, el juez dictará auto declarando enervado el desahucio y el procedimiento se archivará, manteniendo vigente el contrato de arrendamiento.
• El inquilino debe pagar o consignar en el juzgado la totalidad de las rentas debidas, incluidas las vencidas durante el proceso, así como los intereses y, en su caso, las costas procesales.
• El pago debe realizarse dentro del plazo de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda de desahucio.
• No debe haberse producido un requerimiento previo de pago por parte del arrendador con más de 30 días de antelación a la demanda.
Si se cumplen estos requisitos, el juez dictará auto declarando enervado el desahucio y el procedimiento se archivará, manteniendo vigente el contrato de arrendamiento.
- Pago íntegro de las rentas e intereses dentro del plazo legal
- Ausencia de requerimiento previo de pago por el arrendador
Limitaciones al derecho de enervación
El derecho de enervación no es ilimitado. La ley establece que el arrendatario solo puede enervar el desahucio una vez durante toda la vida del contrato de alquiler. Esto significa que si vuelve a incurrir en impago, el propietario podrá demandarlo nuevamente sin que el inquilino tenga derecho a evitar el desalojo.
Además, el arrendador puede impedir la enervación si ha cumplido con el requisito del requerimiento previo de pago. En ese caso, aunque el inquilino abone la deuda después, el desahucio continuará y el contrato quedará resuelto.
Además, el arrendador puede impedir la enervación si ha cumplido con el requisito del requerimiento previo de pago. En ese caso, aunque el inquilino abone la deuda después, el desahucio continuará y el contrato quedará resuelto.
Por tanto, la comunicación previa del propietario al inquilino —por ejemplo, mediante burofax— es un paso clave para blindar su posición y evitar que el inquilino utilice la enervación como estrategia dilatoria. En Abogados FM asesoramos sobre cómo realizar correctamente estos requerimientos previos y qué efectos tienen en el proceso judicial.
Diferencias entre desahucio enervado y desahucio sin enervación
Cuando el inquilino ejerce correctamente su derecho a la enervación, el desahucio se archiva y el contrato de arrendamiento sigue vigente. No se genera antecedente judicial y el propietario debe aceptar la continuación del contrato en las mismas condiciones.
En cambio, si el arrendatario no paga dentro del plazo, ya ha enervado en el pasado o existe un requerimiento previo válido, el procedimiento continúa y el juez dictará sentencia ordenando el desalojo y la condena al pago de las rentas pendientes.
En este último supuesto, el inquilino pierde su derecho de permanencia y el propietario puede recuperar el inmueble mediante el correspondiente lanzamiento judicial.
En cambio, si el arrendatario no paga dentro del plazo, ya ha enervado en el pasado o existe un requerimiento previo válido, el procedimiento continúa y el juez dictará sentencia ordenando el desalojo y la condena al pago de las rentas pendientes.
En este último supuesto, el inquilino pierde su derecho de permanencia y el propietario puede recuperar el inmueble mediante el correspondiente lanzamiento judicial.
Importancia del asesoramiento legal especializado
La enervación del desahucio requiere precisión en los plazos, documentos y pagos. Un error en la consignación o una notificación incorrecta puede determinar el éxito o el fracaso del procedimiento. Por ello, tanto arrendadores como arrendatarios deben contar con el apoyo de un abogado especializado en arrendamientos urbanos.
En Abogados FM gestionamos de forma integral los procedimientos de desahucio, asesorando a ambas partes sobre sus derechos y obligaciones para evitar pérdidas de tiempo o costes innecesarios.
En Abogados FM gestionamos de forma integral los procedimientos de desahucio, asesorando a ambas partes sobre sus derechos y obligaciones para evitar pérdidas de tiempo o costes innecesarios.
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